Charges locatives.
Caractère limitatif de la liste des charges récupérables fixée par le décret du 26 août 1987. Cour de cassation ler avril 2003
Les frais de dégorgement des canalisations de vide-ordures ne constituent pas une charge récupérable. Cet arrêt confirme la position déjà prise par la cour de cassation. Dans un arrêt du 10 mars 1999, elle avait jugé que les frais de main d'oeuvre pour la désinsectisation, la désinfection et le débouchage des vide-ordures n'étaient pas récupérables. Seuls les frais occasionnés par les produits sont récupérables.

Frais de location de poubelles : charges non récupérables. Cour d'Appel de Lyon, 19-11-2003
Les dépenses concernant la location de poubelles et la main d'oeuvre de désinfection des poubelles ne sont pas récupérables, car elles ne font pas partie expressément de la liste fixée par le décret du 26 août 1987. la cour rappelle que ne sont récupérables que les dépenses de fournitures consommables, c'est-à-dire les sacs en plastique et en papier et les produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection. Cet arrêt confirme des solutions antérieures prise par la cour de cassation (cassation du 5-10-1994, cassation du 10-3-1999).
Congé donné par le locataire

Délai de préavis. Cour de cassation du 9 mars 2004
La date de réception d'une lettre recommandée avec accusé de réception marquant le point de départ du délai de préavis n'est pas celle de la première présentation au domicile du destinataire mais celle qui est apposée par la poste lors de la remise de la lettre à son destinataire. Cette règle a été plusieurs fois affirmée par la cour de cassation. Il faut donc éviter d'envoyer un congé par lettre simple même si le bailleur en est d'accord.

Délivrance du logement. Sanction de l'indécence. Cour d'Appel de Besançon 16-12-2003
Même si le logement est indécent, le bailleur n'est pas tenu de fournir un autre logement au Io cataire. Seuls des travaux de mise en conformité peuvent lui être imposés.
L'article 20-1 de la loi du 6-7-1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux caractéristiques de la décence prévu par le décret du 30 janvier 2002, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité et, si ce dernier n'effectue pas les travaux, demander une réduction judiciaire du loyer. Aucune disposition légale n'oblige le bailleur à fournir un autre logement au locataire sauf dans des cas plus graves où le logement est non seulement indécent mais aussi insalubre et dangereux. L'article L 521-1 du code de la construction et de l'habitation prévoit en effet que si l'immeuble fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité assorti d'une interdiction d'habiter temporaire ou définitive, le propriétaire est tenu d'assurer le relogement.

Travaux effectués par le bailleur.Travaux d'amélioration. Cour de cassation, 5 mai 2004
Le locataire peut s`opposer à des travaux d'améliorations des lieux loués par le bailleur. Cela ne peut justifier la résiliation du bail. En l'espèce, le locataire s'était opposé à l'exécution de travaux intérieurs prévus dans le cadre d'un programme de réhabilitation de l'immeuble. Devant le refus du locataire de permettre l'accès de son logement, pour l'exécution des travaux le bailleur avait demandé et obtenu devant la cour d'appel la résiliation do bail. La cour de cassation a cassé cet arrêt et a donné raison au locataire en se fondant sur une interprétation stricte de l'article 7e de la loi du 6-7-1989. les travaux d'améliorations n'y sont en effet envisagés que pour les parties communes ou privatives du même immeuble c'est-à-dire les autres logements du même immeuble. Concernant le propre logement du locataire la loi prévoit seulement que ce dernier est obligé de laisser exécuter les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal. Les travaux d'améliorations ne sont pas expressément visés et la cour de cassation en déduit que le bailleur ne peut imposer au locataire des travaux d'améliorations dans son logement à moins de pouvoir faire état de la loi du 12 juillet 1967 sur l'amélioration de l'habitat ou d'obtenir l'accord du locataire.
Cet arrêt est intéressant. Dans les procédures de réhabilitations, il arrive en effet par exemple que les locataires préfèrent garder une douche plutôt que d'avoir une baignoire (les personnes âgées notamment.)

Frais de personnel / Entretien et élimination des rejets (Cass. Civ. III : 7.5.02
Les frais de personnel liés à l'entretien des parties communes et à l'élimination des rejets sont deux postes figurant sur la liste des charges récupérables en annexe au décret du 26 août 1987.
L'article 2 du décret précisant les modalités de récupération de ces frais auprès du locataire prévoit que lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par le gardien d'immeuble, les frais de personnel correspondants sont récupérables à hauteur de 75%.
A la lecture du texte, on pouvait penser que le gardien devait effectuer à la fois l'entretien et l'élimination des rejets pour que les frais soient récupérables.
Néanmoins, la Cour d'appel de Paris avait jugé à plusieurs reprises (CA Paris : 17.3.98 et CA Paris : 20.3.91) que les dépenses de propreté et d'élimination des déchets ne devaient pas nécessairement être effectuées par la même personne pour être récupérables.
En l'espèce, un locataire qui s'était acquitté des charges correspondant à 75 % de la rémunération du gardien invoquait le fait que le gardien n'effectuait pas cumulativement l'entretien des parties communes et l'élimination des déchets pour appuyer sa demande de remboursement.
Le locataire obtient gain de cause en première instance.
La Cour de cassation confirme le jugement au motif que les deux tâches doivent être assurées cumulativement par le gardien pour que sa rémunération rentre dans les charges récupérables

Charges / Dératisation / Télévision câblée Cass. Civ. III : 29.1.02
La Cour de cassation confirme deux points importants en matière de charges locatives :
Le locataire qui refuse de se raccorder à un câble d'antenne collective de télévision n'est pas dans l'obligation de payer une quote-part des dépenses d'installation, d'entretien et de remplacement en application de l'article 2 de la loi du 2 juillet 1966 relative à l'installation d'antennes réceptrices de radio-diffusion.
La liste des charges récupérables annexée au décret du 26 août 1967 a un caractère limitatif.
Les frais liés à la dératisation ne sont pas prévus par cette liste et ne peuvent donc pas être répercutés sur le locataire.

Charges / Frais de débouchage de vide-ordures / Frais de personnel de désinsectisation et de désinfection Cass. Civ. III : 10.3.99
La liste des charges récupérables sur le locataire, établie par le décret du 26 août 1987, est limitative et fait l'objet d'une interprétation stricte par la jurisprudence.
Par cet arrêt, la Cour de cassation confirme que les frais de débouchage des vide-ordures, ainsi que la main d'oeuvre relative à l'application de produits de désinfection et de désinsectisation ne sont pas récupérables sur le locataire.

Loyer HLM / Respect du loyer réglementaire Cass. Civ. III : 30.12.98
Les loyers HLM doivent être fixés en respect des dispositions législatives et réglementaires. Les difficultés financières de l'organisme ne justifient pas la pratique d'un loyer illicite. L'absence d'objection du préfet, ni l'existence d'un plan de redressement, ni la présence d'un administrateur provisoire, ne dispense l'organisme HLM d'une décision conjointe du ministère des Finances et du Logement pour imposer le loyer réglementaire.

Charges / Taxe d'enlèvement des ordures ménages / Justification Cass. Civ. III : 10.6.98
Lorsque le bailleur impute au locataire une charge (loi du 6 juillet 1989), cette dernière doit être justifiée. Tel n'est pas le cas de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui n'est pas prévue dans le budget communal. Cette taxe ne donnant lieu à aucun produit, elle n'a aucune réalité.

Charges / Taxe d'enlèvement des ordures ménages / Justification Cass. Civ. III : 10.6.98
Lorsque le bailleur impute au locataire une charge (loi du 6 juillet 1989), cette dernière doit être justifiée. Tel n'est pas le cas de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui n'est pas prévue dans le budget communal. Cette taxe ne donnant lieu à aucun produit, elle n'a aucune réalité

Loyer HLM / Respect du loyer réglementaire Cass. Civ. III : 30.12.98
Les loyers HLM doivent être fixés en respect des dispositions législatives et réglementaires. Les difficultés financières de l'organisme ne justifient pas la pratique d'un loyer illicite. L'absence d'objection du préfet, ni l'existence d'un plan de redressement, ni la présence d'un administrateur provisoire, ne dispense l'organisme HLM d'une décision conjointe du ministère des Finances et du Logement pour imposer le loyer réglementaire.

Charges / nettoyage des graffitis Cass. Civ. III : 10.7.97
Les travaux de nettoyage de graffitis et de peinture dans les parties communes ne peuvent être assimilés à des travaux d'entretien courant, ni être classés dans les dépenses relatives aux fournitures consommables. En outre, mettre les frais de nettoyage de graffitis et de peinture à la charge des locataires reviendrait à les déclarer responsables de dégradations volontaires commises par autrui, ce qui est interdit par la loi du 6 juillet 1989 (art. 4 e).
La Cour de Cassation confirme sur ce point, pour la première fois, l'analyse des Cours d'Appel.

Charges locatives / Campagne anti-graffitis CA Paris, 6ème Ch. : 12.5.95
Les charges de campagnes anti-graffitis ne sont pas récupérables auprès des locataires. En fait ces charges ne peuvent être classées dans les dépenses relatives aux fournitures consommables, à l'exploitation et l'entretien courant ou aux travaux de peinture et aux menues réparations. En outre, mettre les frais de nettoyage et ceux de mise en oeuvre de peintures anti-graffitis sur les murs intérieurs et extérieurs à la charge même partielle des locataires, reviendrait à les déclarer responsables des dégradations volontaires commises par autrui, ce qui est interdit par l'article 4 (e) de la loi du 6 juillet 1989.

Charges locatives / frais de détartrage et curage Cass. Civ. III : 6.12.95
Les frais de détartrage des colonnes de chutes, de branchements d'eaux usées et d'eau vannes, ainsi que les frais de curage des collecteurs extérieurs sont des charges récupérables sur les locataires. Quel que soit le montant des sommes réclamées à ces différents titres pour chaque locataire, cet arrêt est important car il y en a peu en la matière, alors même que ce domaine donne lieu encore à beaucoup de petits conflits entre propriétaires et locataires. Pour déclarer ces charges récupérables, la Cour ne remet pas en cause le caractère strictement limitatif de la liste annexée au décret sur les charges qui ne les prévoyait pas expressément ; mais elle considère simplement que ces dépenses concernent l'élimination des rejets, charge locative prévue au paragraphe VI " Hygiène " de la liste.
Charges récupérables / géothermie / modernisation d'une chaufferie Cass. Civ. III : 6.12.95
Pour assurer le chauffage par géothermie d'ensemble immobilier dans le secteur social, certains organismes HLM achètent des calories à un organisme tiers.
Les dépenses relatives à la fourniture d'énergie acquittées par le bailleur sont ensuite mise à la charge totale des locataires sans distinction entre les frais de fonctionnement et d'investissement.
La Cour de Cassation rappelle, dans cet arrêt, que la liste des charges récupérables ne comporte pas les dépenses de modernisation des chaufferies du bailleur.