RECUPERATION DU SALAIRE GARDIEN

Décret 87-713 du 26 août 1987

Pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre
1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la
propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière
et fixant la liste des charges récupérables (Journal officiel du 30 août
1987)

Article 1
La liste des charges récupérables prévue à l'article 18 de la loi du 23
décembre 1986 susvisée figure en annexe au présent décret.

Article 2 Pour l'application du présent décret

a) Il n'y a pas lieu de distinguer entre les services assurés par le
bailleur en régie et les services assurés dans le cadre d'un contrat
d'entreprise. Le coût des services assurés en régie inclut les dépenses
de personnel d'encadrement technique. Lorsqu'il existe un contrat
d'entreprise, le bailleur doit s'assurer que ce contrat distingue les
dépenses récupérables et les autres dépenses ;

b) Les dépenses de personnel récupérables correspondent à la
rémunération et aux charges sociales et fiscales ;

c) Lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets
sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant
à sa rémunération, à l'exclusion du salaire en nature, sont exigibles au
titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur
montant ;

d) Lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets
sont assurés par un employé d'immeuble, les dépenses correspondant à sa
rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont
exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables ;

e) Le remplacement d'éléments d'équipement n'est considéré comme
assimilable aux menues réparations que si son coût est au plus égal au
coût de celles-ci.

Article 3
Pour l'application du présent décret, les dépenses afférentes à
l'entretien courant et aux menues réparations d'installations
individuelles, qui figurent au III du tableau annexé, sont récupérables
lorsqu'elles sont effectuées par le bailleur au lieu et place du locataire.

La Cour de Cassation a donné raison à un de nos adhérents et confirme
notre analyse.

Un locataire du Tarn avait saisi le tribunal d'instance d'Albi par
déclaration au greffe pour obtenir de son bailleur, l'Office
Départemental HLM du Tarn, le remboursement de la somme de 1658,15 frs
car le gardien, s'il assurait l'élimination des rejets, n'effectuait pas
en revanche l'entretien des parties communes. Le tribunal avait retenu
"qu'il convenait dès lors de rechercher si les deux missions du décret du
26 août 1987 sont cumulatives, étant rappelé que le texte utilise la
préposition « et ».

S'appuyant sur le texte même du décret et sur des réponses
ministérielles, le tribunal, dans son jugement du 13/03/2000, avait
estimé que « faute par l'Office de démontrer que son gardien remplit ces
deux tâches, il n'est pas en droit de récupérer cette charge sur son
locataire », et avait condamné le bailleur à rembourser au locataire la
somme de 1658,15 francs.

Ce dernier devant l'enjeu financier, si tous les locataires demandaient
également le remboursement, avait formé un pourvoi en cassation, le
jugement ayant été rendu en dernier ressort.

C'était la 1ère fois que la Cour de Cassation avait à prendre parti sur
l'interprétation de l'article 2 du décret du 26 août 1987 et à répondre
à la question suivante les dépenses de personnel supposent-elles, pour
être récupérables, que le gardien accomplisse cumulativement les tâches
d'entretien et d'élimination des rejets visés au c) du texte .

La Cour de Cassation, dans son arrêt rendu le 7 mai 2002, a rejeté le
pourvoi du bailleur en affirmant « qu'ayant énoncé, à bon droit, qu'aux
termes de l'article 2c du décret du 26 août 1987, les dépenses
correspondantes à la rémunération du gardien ne sont exigibles au titre
des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant
que lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets
sont assurés cumulativement par celui-ci, et constaté que l'Office HLM
ne démontrait pas que son gardien remplissait les deux tâches, le
tribunal en a exactement déduit que le locataire était en droit de
réclamer le remboursement des charges indûment payées.

Il s'agit là d'une décision très importante, à mettre à l'actif de
toutes les amicales et adhérents qui se battent pour l'application
stricte des dispositions du décret sur les charges. C'est ce qu'avait
défendu dans son mémoire, Maître WAQUET, notre avocat, en insistant à la
fois sur le caractère d'ordre public de protection des locataires, des
dispositions du décret et sur le caractère limitatif de la liste des
charges.
En conclusion, cet arrêt montre tout l'intérêt que nos amicales et
adhérents ont à procéder régulièrement à un contrôle des charges lors de
la régularisation annuelle.

Gérard HODEMON
Conseiller Juridique